เนื้อหาบางส่วนโดย Dodeden.com
สำหรับผู้ที่คิดกำลังจะต่อเติม หรือขยายพื้นที่บ้าน-ทาวน์เฮาส์ของตนเองนั้น ไม่ใช่เพียงแค่คิดและมีความพร้อมที่จะทำก็สามารถทำได้เลยนะคะ ถึงแม้อันที่จริงอาจจะต้องมีการปรึกษาผู้รับเหมาแล้วทำเองได้เลยนั้น แต่ทางที่ดีก็ควรจะมีความรู้ศึกษาเอาไว้ด้วยจะดีกว่านะคะ ซึ่งวันนี้ Dodeden.com ได้นำกระทู้ของสมาชิกเว็บไซต์พันทิปดอทคอมคุณ Maverior ที่ได้มาแนะนำสิ่งที่ต้องรู้แก่ทุกคน ก่อนที่จะต่อเติมบ้านหรือทาวน์เฮาส์ มีสามสิ่งดังต่อไปนี้เลยค่ะ!
1. กฎหมาย ที่เกี่ยวข้อง หรือ พรบ.ควบคุมอาคาร
พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร กำหนดให้การก่อสร้าง/ต่อเติมต้องมีระยะห่างระหว่างอาคาร เพื่อความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัยและป้องกันการรบกวนบุคคลในพื้นที่ข้างเคียง สรุปพรบ.ง่ายๆ ดังนี้
ก. ระยะห่างระหว่างอาคารที่ก่อสร้าง / ต่อเติม อาคารชั้นเดียว จนถึงอาคารที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร เช่น ต่อเติมพื้นที่หลังบ้าน เป็นห้องครัว ห้องซักล้าง ระเบียงชั้น 2
ระยะห่างผนัง
ถ้ามีช่องเปิด (ช่องเปิด หมายถึง หน้าต่าง ช่องลม ช่องที่สามารถส่องผ่านได้ ไม่เว้นแม้กระทั่ง ช่องแสง บล็อกแก้ว) ต้องเว้นระยะห่างจากแนวเขตที่ดินข้างเคียง ไม่น้อยกว่า 2.00 เมตร
ถ้าเป็นผนังทึบ (ไม่มีผนังช่องเปิด) ต้องเว้นระยะห่างจากแนวเขตที่ดินข้างเคียง ไม่น้อยกว่า 0.50 เมตร
*ยกเว้น การได้รับความยินยอมจากเจ้าของพื้นที่ข้างเคียง เป็นลายลักษณ์อักษร (มีหนังสือยินยอม) สามารถสร้างชิดเขตแนวที่ดินได้
ระยะห่างชายคา / กันสาด (พื้นที่ที่คนขึ้นไปใช้งานหลักไม่ได้)
เช่นเดียวกับผนังทึบ ชายคาต้องห่างจากแนวเขต ไม่น้อยกว่า 0.50 เมตร
ระยะห่างระเบียง (ชั้นบน) (พื้นที่ที่คนสามารถขึ้นไปใช้งานหลักได้)
เช่นเดียวกับผนังช่องเปิด ระเบียงต้องห่างจากแนวเขต ไม่น้อยกว่า 2.00 เมตร
2. สัญญา / งวดเงิน / งวดงาน ว่าจ้างผู้รับจ้าง
สัญญาว่าจ้าง ต่อเติม/ก่อสร้างที่ดี ขอกล่าวในฐานะเจ้าของบ้าน (ผู้ว่าจ้าง) นะครับ ควรร่างสัญญาด้วยตัวเอง หรือสัญญาที่ร่างโดยสถาปนิก (ที่อยู่ฝ่ายผู้ว่าจ้าง) จะทำให้เราไม่เสียเปรียบผู้รับจ้าง (ผู้รับเหมา) สัญญาควรแนบพร้อมด้วย เอกสารแนบ “งวดงาน-งวดเงิน” โดยงวดงานควรให้ผู้รู้ อย่างสถาปนิกหรือวิศวกรช่วยดูให้นะครับ เพราะมีความรู้ทางเทคนิคการก่อสร้าง โดยเรียงลำดับตั้งแต่ งวดงานที่ 1 ไปจนถึงงวดงานสุดท้าย ซึ่งงวดงานสุดท้าย ควรเป็นงานเล็กๆ เช่น ทำความสะอาด เก็บรายละเอียด หรือกำจัดเศษวัสดุที่เกิดจากการก่อสร้าง
ตัวอย่างงวดงาน
งวดงานที่ 1 เคลียร์พื้นที่ ตอกเสาเข็ม แล้วเสร็จ 100%
งวดงานที่ 2 ทำฐานรากแล้วเสร็จทุกต้น (100%)
ทำตอม่อแล้วเสร็จ 50%
งวดงานที่ …. (งวดสุดท้าย) ผู้รับจ้างจะต้องเก็บรายละเอียดงาน ทำความสะอาดหน้าพื้นที่ทำงาน รวมถึงเคลื่อนย้ายขยะ หรือเศษวัสดุออกนอกพื้นที่ทำงาน จนกว่าพื้นที่จะพร้อมต่อการส่งมอบงานได้
ส่วน “งวดเงิน” จะต้องระบุว่า จะต้องจ่ายเงินในแต่ละงวดงานเท่าใด เช่น เงินงวดที่ 0 ร้อยละ 10 ของราคาค่าก่อสร้างทั้งหมด เมื่อผู้รับจ้างทำสัญญาว่าจ้างเป็นลายลักษณ์อักษร (งวดนี้อาจไม่มีก็ได้ แต่เพื่อการทำงานที่ราบรื่นงานผู้รับเหมา อาจเรียกเก็บเงินงวดแรก เมื่อทำสัญญา)
เงินงวดที่ 1 ร้อยละ 20 ของราคาค่าก่อสร้างทั้งหมด เมื่อผู้รับจ้างทำงานงวดที่ 1 แล้วเสร็จ
เงินงวดที่ …. (สุดท้าย) ร้อยละ 20 (หรือมากกว่า) ของราคาค่าก่อสร้างทั้งหมด เมื่อผู้รับจ้างทำงานงวดที่ (สุดท้าย) แล้วเสร็จ
สาเหตุที่เงินงวดสุดท้ายมาก ทั้งๆ ที่งานที่ทำน้อย เนื่องจากเป็นการทำให้เจ้าของบ้านอุ่นใจได้ระดับหนึ่ง ว่าผู้รับเหมาจะไม่มีทางทิ้งเงิน เอ้ย งาน (เงินก้อนโต) จนกว่าจะทำงานเสร็จสิ้น
3. เทคนิคการก่อสร้าง
ต้องทำความเข้าใจก่อนว่า “บ้านทุกหลัง หรือทุกอาคารมีการทรุดตัว” ไม่ว่าจะตอก เจาะ เสาเข็มหรือไม่ ก็ตาม ขึ้นอยู่กับว่าจะมาก หรือน้อย แตกต่างกัน เมื่อรู้แบบนี้แล้ว ก็ต้องเข้าใจว่า “การต่อเติม” โครงสร้างใหม่ เข้าไปกับโครงสร้างบ้านเดิม ย่อมมีการ “แยก” ออกจากกัน โดยเลี่ยงไม่ได้ เนื่องจากโครงสร้างบ้านเดิม อยู่บนเสาเข็มที่ตอกไปแล้ว อาจมีการทรุดบ้าง แต่น้อย เช่น 1 เซนติเมตรต่อ 2 ปี แต่ส่วนต่อเติมเช่น ครัวหลังบ้าน ไม่ได้ตอกเข็ม ทรุดลงปีละ 3 เซนติเมตร ทำให้เกิดรอยแตกร้าว เป็นต้น สิ่งที่เราทำได้คือ ป้องกันไม่ให้รอยร้าวนั้น น่าเกลียด
ตัวอย่าง การต่อเติมยอดนิยม คือต่อเติมส่วนครัวหลังบ้าน
จุดเฝ้าระวังตามภาพ ที่เกิดปัญหา (เกือบจะ) แน่นอน ตามภาพด้านล่าง
จุดเฝ้าระวัง สำคัญๆ ดังนี้ รอยแตกร้าวการต่อเติมอาคาร สิ่งที่ต้องคำนึงถึงนอกจากการออกแบบพื้นที่ คือ ปัญหารอบแตกร้าวต่างๆ นานา จากการต่อเติม ซึ่งค่อนข้างเป็นเรื่องปกติ มีทั้งป้องกันได้ และป้องกันยาก ซึ่งส่วนที่ควรระวัง เน้นย้ำช่าง หรือผู้รับเหมา คือ
1. ระหว่างผนังส่วนต่อเติมกับผนังบ้านเดิม
ส่วนนี้ แยก หรือร้าวแน่นอน ถ้าไม่มีการตอกเสาเข็ม อาจจะเห็นผลในเดือนสองเดือนแรก หลังต่อเติม เนื่องจาก ผนังส่วนนี้ “ทรุดตัว” มากกว่า ผนังของอาคารเดิม
วิธีการยืดระยะเวลาการเกิดปัญหานี้ ด้วยการ ตอกเสาเข็มให้พื้น ทรุดตัวน้อย (พอๆกับตัวบ้าน) เป็นการยืดระยะเวลาในการร้าว ได้ วิธีการที่ไม่อยากปวดหัวกับรอยนี้ คือการ แยกวัสดุประสานแบบแข็ง (ผนังฉาบ) ออกจากตัวอาคารเดิม รวมถึง ไม่ให้วัสดุแข็ง เช่นกระเบื้อง ปูคร่อมรอยต่อต่างๆ แล้วอุดรอยต่อนี้ด้วย วัสดุยืดหยุ่น เช่น โพลียูรีเทน เพื่อไม่ให้น้ำรั่วซืมเข้าสู่ตัวอาคาร
2. รอยต่อหลังคากับอาคารเดิม
เพื่อให้มีความยืดหยุ่น เมื่อส่วนต่อเติมเกิดการทุรด รอยต่อระหว่างอาคารเก่าจึงสำคัญ แนะนำให้ใช้ Flashing เป็นตัวเชื่อมระหว่างหลังคากับอาคารเดิม โดยการ
2.1 กรีดร่องผนังฉาบ (อาคารเดิม) ให้เป็นร่อง ตลอดแนวหลังคา
2.2 ติดตั้ง แผ่น Flashing
2.3 อุดร่องผนัง และร่องระหว่างหลังคาด้วย โพลี ยูรีเทน
เมื่อส่วนต่อเติมเกิดการทรุด จะทำให้ไม่เกิดช่องว่างที่น้ำหรือฝนสาดเข้าตัวอาคาร
และนี่ก็เป็นสามสิ่งที่เจ้าบ้านทุกคนควรรู้ก่อนทำการต่อเติมบ้านหรือทาวน์เฮาส์นะคะ ก็ถือว่าเป็นประโยชน์ให้กับทุกคนไม่มากก็น้อย เพื่อบ้านของเรา และสิทธิของเราเองนะคะ!!
